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财报再度难产,碧桂园的估值到底应该是多少?会是0吗?

admin3个月前 (09-14)科技交流842

文|翠鸟资本

有“宇宙房企”之称的碧桂园,财报再度延期发布。

8月30日,碧桂园(2007.HK)发布公告,指出进一步延迟刊发2023年度业绩及寄发2023年度报告,2024年股东周年大会延期,延迟刊发2024年中期业绩及寄发2024年中期报告,股票继续暂停买卖。

此前在3月28日,碧桂园公告首次延迟刊发2023年财务业绩。根据联交所的规定,由于碧桂园无法于2024年3月31日或之前公布2023年度业绩,自2024年4月2日起于联交所暂停买卖(停牌),至今并没恢复交易。

作为连续六年蝉联销售榜第一的千亿级民营房企,财报再度难产的背后,碧桂园如何脱困是必须面对的难题。

01

面临清盘

财务再度难产是意料之中,一个重要原因是,目前正在推进中的债务重组依然无法全面落地。

去年10月份,碧桂园正式出现债务违约,随后抛出了147亿元境内债展期方案,并宣布正式启动境外债展期。

公司引入了中金公司、华利安诺基担任财务顾问,盛德律师事务所担任法律顾问,随后还再度引入毕马威作为境外债务重组的主要财务顾问,共同协助债务重组。但目前境外债重组未见实质性进展。

今年2月27日,碧桂园的债权人正式向香港高等法院提出对碧桂园的清盘申请。根据碧桂园的公告,公司的债权人建滔集团向香港高等法院提出清盘呈请,涉及金额约16亿港元。

香港的公司清盘,其实就是通常所说的破产清算,按照国际上通行的破产法,破产最主要分为破产重组和破产清算两大类,破产重组意味着公司还有东山再起的机会,而破产清算就意味着公司正式破产。碧桂园面临的清盘,就是公司最终走向破产清算。按照香港的清盘程序,法院判决清盘之后,会委任清盘人来处理公司的资产和债务,清盘人将公司资产变现之后,按照法定顺序清偿债权人。债务清偿完毕后,最终解散公司。

事后,碧桂园回应“本公司将极力反对呈请”,掌门人杨惠妍更是称从未想过躺平,并在积极自救。

对碧桂园提出清盘的建滔集团,涉及金额约16亿元,和碧桂园高达1.3万亿元的债务相比确实不算什么,碧桂园也公开表示清盘所涉及的债务占比很低,但这并不意味着碧桂园就不会被这笔“小”债拖到清盘。

被提出清盘呈请十多天后,碧桂园再次出现违约,境内债也出现问题。3月12日,其债券“H1碧地01”(原名“21碧地01”)到期未能支付全部利息。

对此,碧桂园回应称,因销售恢复情况不达预期,资金调拨承压等原因,公司拟定于3月12日到期兑付的0.96亿人民币利息资金尚未全额到位。碧桂园再次回应称正积极采取措施自救,以及推进债务重整与资产盘活。

境外债方面,碧桂园曾于2024年7月30日公告称,针对公司的清盘呈请聆讯被延期至2025年1月20日。

虽然清盘申请的聆讯日期一再推迟,但碧桂园的债务问题依然严重,不得不再次申请展期。

9月5日,有消息称,碧桂园拟对9笔境内债,寻求偿付责任宽限6个月至明年3月,并制定新债务处理方案。公开资料显示,上述9笔境内债分别为“16碧园05”

、“H1碧地03”、 “20碧地03”、 “19碧地03”、 “H1碧地04”、 “H1碧地01”、 “H1碧地02”、 “20碧地04”、 “16腾越02”,根据此前公告测算,9笔境内债规模合计近150亿元。

02

暴跌72%

财报难产、清盘聆讯延期,被推上风口浪尖的碧桂园,面对困境依然积极采取措施自救,

今年1-6月,碧桂园累计交付房屋15.45万套,累计交付面积1822万平方米,范围涉及29省178个城市,部分项目实现提前交付。

只不过,碧桂园2024年的交付计划是48万套,上半年交付仅15万套,按照序时进度,完成进度仅为64%,下半年任务仍然十分艰巨。

碧桂园集团董事会主席杨惠妍在月度管理会议上表示,碧桂园下半年的首要重点工作仍是保交房,“穷尽各类资源保障交房,咬定青山不放松,打好保交房攻坚战”。

可不可信确实不好说,毕竟许家印不也曾信誓旦旦地说过“我可以一无所有,恒大的投资人不能一无所有”。

另一方面,受市场预期转弱、需求疲软影响,公司销售业绩持续承压。

最新数据显示,今年1-7月份,碧桂园权益销售金额255.1亿元,较上年1408.3亿元,下降81.89%;权益销售面积260万平方米,较上年1851万平方米,减少85.95%。

8月5日,碧桂园继续发布了7月份未经审核营运数据。碧桂园7月份权益销售金额34.1亿元,较上年120.7亿元下降71.75%;权益销售面积38万平方米,较上年158万平方米减少75.75%。

这进一步加剧了碧桂园在努力避免清盘时的困境。

03

0元估值

作为国内最大的房地产开发企业之一,碧桂园曾在2017-2022年连续6年名列销售额头名,然而即便是房地产巨头,面对经营困境、债务压力以及融资“血库”告急也束手无策,近期还被知名基金公司估值为0,历史罕见。

今年4月2日,碧桂园因为推迟2023年业绩公布而开启停牌。截至停牌前,股票定格在3月28日的收盘价0.485港元/股,总市值135.7亿港元。

此前碧桂园曾在2018年创下16.76港元每股的高点,之后便一路下滑至0.48港元每股,按最高点计算,碧桂园股价已经跌去97%。

6月25日,中国综合性资产规模最大的基金公司之一汇添富基金,决定自6月24日起,对旗下基金所持有的“碧桂园”按照0港元/股进行估值。

汇添富,是中国综合性资产规模最大的基金公司之一,而对一个制霸中国地产销售榜长达七年时间的房企,直接估值为0,这放在历史上也是开天辟地头一遭,相当炸裂。

0元估值是什么意思?意味着基金公司经过缜密评估,认为该股票存在较大的退市风险,如果股票退市,那么投资者可能会面临重大损失。所以基金公司提前采取行动,通过下调股票的估值来保护投资者的利益。

这并非孤例。

2023年,同样的情况也曾发生在阳光城身上。当时,阳光城被某基金公司估值为0,随后在同年8月4日被深交所决定终止上市。此外,2022年8月,华安基金曾将中国恒大和恒大物业的估值下调至0.01港币。

这些先例无不警示着:0元估值往往是公司陷入严重困境的征兆。考虑到风险,7月2日,恒生指数公司通告,碧桂园将被剔除出恒生综合指数、恒生港股通指数等。

对于深陷泥潭的碧桂园而言,如今,要想苟活,既要抓还债,又要抓交房。但这两手都要抓,在楼市萧条、房价低迷下,谈何容易。

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责任编辑:凌辰

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